西宁市社会保险费征缴办法
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西宁市社会保险费征缴办法
青海省西宁市人民政府
西宁市社会保险费征缴办法
西宁市人民政府令第31号
《西宁市社会保险费征缴办法》已经市人民政府 第１６次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市 长 王小青
二○○○年八月一日
西宁市社会保险费征缴办法
第一章 总则
第一条 为了加强和规范本市社会保险费的征缴工作，保障社会保险金的发放，根据国务院《社会保险费征缴暂行条例》和《关于切实做好企业离退休人员基本养老金按时足额发放和国有企业下岗职工基本生活保障工作的通知》的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称社会保险费是指基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费。本办法所称缴费单位 、缴费个人，是指依照有关法律、行政法规和国务院、省市政府的规定，应当缴纳社会保险费的单位和个人。
第三条 养老保险费的征缴范围为：本市行政区域内所有企业和实行企业化管理的事业单位及其职工、个体经济从业人员。失业保险费的征缴范围为：本市行政区域内所有企业、事业单位及其职工。基本医疗保险费的征缴范围为：本市行政区域内所有国家机关、事业单位、企业及其职工。职工工伤保险费的征缴范围为：本市行政区域内所有企业、自收支的事业单位。职工生育保险费的征缴范围为：本市行政区域内所有企业、自收自支的事业单位。
第四条 社会保险费的费基、费率依照有关法律、行政法规和国务院的规定执行。
第五条 缴费单位、缴费个人应当按时足额缴纳社会保险费。征缴的社会保险费纳入社会保险基金，专款专用，任何单位和个人不得挪用。
第六条 西宁市各级劳动行政部门负责本行政区域内的社会保险费征缴管理和监督检查工作。西宁市各级劳动行政部门所属的社会保险经办机构负责社会保险费的征收工作。
第七条 社会保险费实行五项社会保险费集中、统一征收。
第二章 征缴管理
第八条 缴费单位必须向社会保险经办机构办理社会保险登记，参加社会保险。登记事项包括：单位名称、住所、经营地点、单位类型、法定代表人或者负责人、开户银行帐号以及劳动行政部门规定的其他事项。
第九条 本办法施行前已经参加社会保险的缴费单位，应当自本办法施行之日起90日内到社会保险经办机构补办社会保险登记，由社会保险经办机构发给社会保险登记证件。
本办法施行前尚未参加社会保险的缴费单位应当自本办施行之日起30日内，持营业执照或登记证书等有关证件，到社会保险经办机构申请办理社会保险登记。社会保险经办机构审核后，发给社会保险登记证件。
第十条 缴费单位的社会保险登记事项发生变更或者缴费单位依法终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，到社会保险经办机构办理变更或者注销社保登记手续。
第十一条 缴费单位必须按月向社会保险经办机构申报应缴纳的社会保险费数额的，缴费单位不按规定申报应缴纳的社会保险费数额的，由社会保险经办机构暂按该单位上月缴纳的110%确定应缴数额；没有上月缴费数额的，由社保经办机构暂按该单位的经营状况、职工人数等有关情况确定应缴数额。
第十二条 缴费单位和缴费个人应当以贷币形式全额缴纳社会保险费。缴费个人应当缴纳的社会保险费，由所在单位从其基本人工资中代扣缴。社会保险费不得减免。
第十三条 缴费单位未按规定缴纳和代扣缴社会保险费的，由劳动行政部门责令限其缴纳；逾期仍不缴纳的，除补缴欠缴数额外，从欠缴之日起，按日加收2%。的滞纳金。滞纳金并入社会保险基金。
第十四条 征收的社会保险费存入财政部门在国有商业银行开设的社会保险基金财政专户。
第三章 征缴保障措施
第十五条 各级政府、各政府有关部门应当在各自的职责范围内，配合社会保险经办机构做好社会保险费的征缴工作。
第十六条 劳动、人事行政部门在办理调动、退休、合同鉴证手续时，对于不依缴费的单位和个人不予办理。
第十七条 审计部门应当每年对5%的市属登记缴费单位进行审计，并将欠费大户列为重点审计对象。
第十八条 计划部门应当将社会保险费缴纳工作纳入目标责任进行考核。
第十九条 工商部门在办理企业年检手续时，应当查验缴费单位缴纳社会保险费情况，并将查验结果向社会保险经办机构通报。
第二十条 税务部门应当协助社会保险经办机构查验缴费单位和缴费个人缴纳社会保险费情况。对于欠缴企业不予审核证照，并督促其依法缴纳社会保险费。
第二十一条 公安交通部门及交通运输部门在办理车辆年检及个体营运手续时，应当查验单位或车主参加和缴纳社会保险费情况。对于欠费单位或个人，不予办理年检和营运手续。
第二十二条 各国有商业银行应当配合社会保险经办机构做好征缴工作。结欠缴社会保险费的企业不予贷款; 社会保险经办机构提交社会保险费委托收款凭证后，银行应当及时办理划款。
第二十三条 各级工会组织应当督促企业将缴纳社会保险费的情况向职代会报告，接受职工代表审议、监督，并把社会保险费作为企业评优、个人评模的条件， 有权据此予以否定。
第二十四条 对于不参保、欠费的单位，有关部门不予办理下列手续：
（一） 审批、审核工程项目；
（二） 发放土地使用权证；
（三） 核发卫生许可证、文化许可证；
（四） 审批、年审协会、学会证照；
（五） 办理、年审收费许可证；
（六） 审批出国；
（七） 户籍、出入境手续；
（八） 产品合格证书。
第四章 监督检查
第二十五条 缴费单位应当每年向本单位职工公布本单位全年社会保险费缴纳情况，接受职工监督。社会保险经办机构应当定期向社会公布社会保险费征收情况，接受社会监督。
第二十六条 劳动行政部门或社会保险经办机构依法对单位缴费情况进行检查时，被检查的单位应当提供与缴纳社会保险费有前的用人情况、工资表、财务报表等资料，如实反映情况，不得拒绝检查，不得谎报、瞒报。劳动行政部门或社会保险经办机构可以记录、录音、录像和复制有关资料。社会保险经办机构对社会保险费征缴的情况进行检查、调查时，应当依法取得劳动行政部门的委托。
第二十七条 劳动行政部门或其他部门在调查社会保险费征缴违法案件时，有关部门单位应当予支持、协助。
第二十八条 任何组织和个人对有关社会保险费征缴的违法行为，有权举报，劳动行政部门或者其他机关对举报应当及时调查，按照规定处理，并办举报人保密。
第二十九条 社会保险基金实行收支两条线管理，由财政部门依法进行监督。审计部门应当依法对社会保险基金的收支情况进行审计。
第五章 奖励与处罚
第三十条 对于在社会保险费征缴中取得突出成绩的，应当给予奖励。具体办法由市劳动、财政部门制定。
第三十一条 缴费单位未按照规定办理社会保险登记、变更登记、注销登记或者未按照规定申报应缴纳的社会保险费数额的，由劳动行政部门依照《社会保险费征缴暂行条例》、《失业保险条例》的规定，责令限期改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员可以处以1000元以上5000元以下的罚款情节特别严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员可以处以5000元以上10000元以下的罚款。
第三十二条 缴费单位违反有关财、会计、统计的法律、行政法规和国家有关规定，伪造、变更、故意毁灭有关帐册、材料，或者不设帐册，致使社会保险费缴费基数无法确定的，除依照有关法律、行政法规的规定给予行政处罚、纪律处分、刑事处罚外，依照本办法第十一条的规定征缴；迟延缴纳的，由劳动行政部门依照本办第十三条的规定决定加收滞纳金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依据《社会保险费征缴暂行条例》的规定处5000元以上20000元以下罚款。
第三十三条 缴费单位或个人对劳动行政部门的处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》的规定申请行政复议；对复议决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉议法》的规定提起行政诉讼。
第三十四条 缴费单位逾期拒不缴纳社会保险费、滞纳金的，由劳动行政部门申请人民法院依法强制征缴。
第三十五条 劳动行政部门、社会保险经办机构的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，致使社会保险费流失的，由劳动行政部门追回流失的社会保险费；构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第三十六条 任何单位、个人挪用社会保险基金的，劳动行政部门依法追回被挪用的社会保险基金，有违法所得的，没收违法所得并入社会保险基金；构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的 ，对直接负责的主管人员和其他直接人依法给予行政处分。
第六章 附则
第三十七条 西宁市劳动局可以根据本办法的规定，制定具体实施方案。
第三十八条 劳动行政部门、社会保险经办机构不得从社会保险基中提取任何费用，所需经费列入预算，由财政拨付。
第三十九条 本办法应用中的具体问题由西宁劳动局负责解释。
第四十条 本办法自发布之日起旅行。
中华人民共和国与国际复兴开发银行贷款协定（天荒坪水电项目）
中国 国际复兴开发银行
中华人民共和国与国际复兴开发银行贷款协定
（天荒坪水电项目）
（签订日期１９９３年８月２５日）
中华人民共和国（下称借款人）与国际复兴开发银行（下称银行）于一九九三年八月二十五日签订本协定。
鉴于（Ａ）借款人对本协定附件２所述的项目的可行性和优先性感到满意，并要求银行对本项目提供资助；
（Ｂ）在借款人的帮助下，本项目将由华东电力联合公司（下称联合公司）执行，作为该帮助的一部分，借款人将使联合公司获得本协定提供的贷款资金；
（Ｃ）为资助本项目，国家能源投资公司、安徽省电力开发总公司、江苏省投资公司、申能电力开发公司以及浙江省电力开发公司（统称为合资方）先后于一九八八年十月八日，一九九一年九月二十九日和一九九二年十二月二十六日签订协议和补充协议（统称为集资协议），同意按集资协议中确定的条款和条件，向联合公司提供总额为３８２７０００００美元（联合融资）的资金；以及
鉴于银行已经同意，特别是以上文为基础，按照本协定以及银行和联合公司在本协定签订的同日签订的项目协定所规定的条款和条件向借款人提供本贷款；
本协定缔约双方现协议如下：
第一条 通则；定义
１．０１节 银行于一九八五年一月一日起实施的“贷款及担保协定通则”（下称通则）经作如下修改后，构成本协定整体的一部分：
（ａ）３．０２节的最后一句删去。
（ｂ）６．０２节的（ｋ）段改为（１）段，新加的（ｋ）段为：
“（ｋ）当出现这样一种特殊情况，使得任何随后的提款都同银行协议条款第３条第３节规定不相符时。”
１．０２节 本协定中使用的若干词汇，除上下文另有要求外，其词义均在通则及本协定序言中有其相应的解释，下列新增词汇则具有以下词义：
（ａ）“联合公司”系指华东电力联合公司，是根据中华人民共和国法律设立并经营的法人实体，或其任何继承者。
（ｂ）“项目协定”系指同日银行和联合公司所签订的协定，该协定同样可以随时修改，此词义包括项目协定的所有附件和补充协议。
（ｃ）“专用账户”系指本协定第２．０２节（ｂ）款提及的账户。
（ｄ）“转贷协议”系指根据本协定第３．０１节（ｂ）款的规定，借款人和联合公司将签订的协议，该协议同样可随时修改，此词义包括转贷协议的所有附件；而转贷贷款系指转贷协议下由借款人提供给联合公司的贷款。
第二条 贷款
２．０１节 银行同意按照本贷款协定所规定或提及的条款和条件，向借款人提供一笔以多种货币计算，由银行按每笔提款当日的汇率折算，提款总额相当于三亿美元（ＵＳＤ３００００００００）的贷款资金。
２．０２节 （ａ）本项贷款资金可根据本协定附件１的规定从贷款账户中提取，用于支付已经发生的（或若银行同意，也可用于支付将发生的）应由本贷款资金支付的本协定附件２部分所述的项目所需的货物及服务的合理费用。
（ｂ）为实现本项目的目标，借款人应以银行满意的条款和条件，包括为防止抵消、没收或扣押而采取的适当保护措施，在银行可接受的一家银行开设并保持一个美元存款账户，该专用账户中款项的存入和支出，均应符合本协定附件４的规定。
２．０３节 提款截止期应为二００一年十二月三十一日，或由银行另定的更晚的日期。银行应将该更晚日期及时通知借款人。
２．０４节 对于尚未提取的贷款本金，借款人应按百分之零点七五（０．７５％）的年率，及时向银行交付承诺费。
２．０５节 （ａ）对于已经提取而尚未偿还的贷款本金，借款人应按每一个利息期的利率及时交付利息，该利率为前一个半年所确定的核定借入款成本加上百分之零点五（０．５％）。在本协定第２．０６节规定的每个日期，借款人应支付上一个利息期尚未偿还的贷款本金所产生的利息，该笔利息是按该利息期内适用的利率计算的。
（ｂ）银行应根据实际可能，在每一个半年期终了后，将该半年期的核定借入款成本通知借款人。
（ｃ）在本节中使用的：
（ｉ）“利息期”系指本协定２．０６节中规定的每一日期以前的六个月时期，包括本协定签订日所在的最初的利息期。
（ｉｉ）“核定借入款成本”系指银行在一九八二年六月三十日以后已经提取而未清偿的借入款部分的费用，由银行合理确定，并以年百分比表示。银行借入款部分不包括银行分配给下列资金的这类借入款或部分借入款的费用：（Ａ）银行的投资；（Ｂ）银行在一九八九年七月一日以后可能发放的，其利率不根据本节（ａ）段的规定加以确认的贷款。
（ｉｉｉ）“半年期”系指以日历年计算的前六个月或后六个月。
（ｄ）银行将至少提前六个月通知借款人在某一确定的日期对本节（ａ）、（ｂ）、（ｃ）（ｉｉｉ）段进行如下修改：
“（ａ）对于已经提取而尚未偿还的贷款本金，借款人应按每一季度的利率，按时交付利息，该利率为前一季度所确定的核定借入款成本加上百分之零点五（０．５％）。在本协定第２．０６节规定的每一个日期，借款人应交付上一个利息期未偿还的贷款本金所产生的利息，该笔利息是按照该利息期内所适用的利率计算的。”
“（ｂ）银行应根据实际可能，在每一季度终了后，将该季度的核定借入款成本通知借款人。”
“（ｃ）（ｉｉｉ）‘季度’系指从每个日历年的一月一日、四月一日、七月一日及十月一日开始的三个月时期。”
２．０６节 利息和其他费用应每半年交付一次，交付日为每年的二月一日和八月一日。
２．０７节 借款人应按照本协定附件３规定的分期偿付时间表，偿还贷款本金。
第三条 项目的执行
３．０１节 （ａ）借款人对实现本协定附件２中所阐述的本项目的各个目标作了承诺，为此，在不限制或妨碍履行本贷款协定规定的任何其他义务外，应使联合公司能履行项目协定的所有义务，进行或促使进行一切活动，包括提供必要或适当的资金、设施、服务和其他资源，以使联合公司能履行这些义务，不应进行或允许进行任何阻止或妨碍履行该义务的活动。
（ｂ）借款人应根据其与联合公司签订的转贷协议，按银行满意的条款和条件，将本贷款资金转贷给联合公司，该有关条款和条件包括（ｉ）联合公司应在不超过二十年的时间内偿还转贷贷款，其中宽限期五年，（ｉｉ）对尚未提取的转贷贷款本金，联合公司应按本协定第２．０４节明确的费率及时向借款人支付承诺费，（ｉｉｉ）对已提取而尚未偿还的转贷贷款本金，联合公司应根据本协定第２．０５节计算的利率及时支付利息，（ｉｖ）联合公司应承担借款人货币与世行的货币总库之间的所有外汇风险。
（ｃ）借款人应根据转贷协议行使其权力，以维护借款人和银行的利益，达到本贷款的目的。除非银行另行同意，借款人自身不得转让、修正、废除或放弃该转贷协议或其任何条款。
３．０２节 除非银行另行同意，凡本项目所需的并将由本贷款资金支付的货物、工程及咨询服务的采购，均应按项目协定附件１的规定办理。
３．０３节 银行和借款人因此同意，有关通则第９．０４节、９．０５节、９．０６节、９．０７节、９．０８节和９．０９节中所规定的项目方面的义务（分别涉及保险、货物和服务的使用、计划和进度表、记录和报告、维修及土地征用等），应由联合公司根据项目协定第２．０３节来承担。
第四条 财务约文
４．０１节 （ａ）对于根据费用报表从贷款账户中提款所作的全部支出，借款人应：
（ｉ）按照健全的会计惯例，保留或促使保留反映该支出的记录和账目；
（ｉｉ）保证保留证明这些支出的所有记录（合同、订单、发票、账单、收据及其他文件），直至银行收到最后一次从贷款账户中提款的那一个财政年度的审计报告后至少一年；以及
（ｉｉｉ）使银行的代表能够检查这些记录。
（ｂ）借款人应：
（ｉ）由银行可以接受的独立的审计师，按照一贯运用的适当的审计原则，对本节（ａ）（ｉ）段中提及的每一财政年度的记录和账目，包括专用账户的各类记录和账目进行审计；
（ｉｉ）尽快，但在任何情况下最迟不晚于每一财政年度终了后的六个月，向银行提交一份经上述审计师们按照银行合理要求的范围及详细程度所作的这类审计报告，包括一份由上述审计师们出具的关于该财政年度内所提交的费用报表以及这类费用报表准备的程序和内部控制是否能作为有关提款的依据的独立的审计意见；以及
（ｉｉｉ）当银行随时提出合理要求时，向银行提供关于上述记录、账目及对它们所作的审计这类文件的其他资料。
第五条 银行的补救措施
５．０１节 根据通则第６．０２节（１）款的规定，补充规定以下事项：
（ａ）联合公司不能履行其项目协定中规定的各项义务。
（ｂ）由于在本贷款协定签字后发生的事件所出现的特殊情况，使得联合公司不能根据项目协定履行其义务。
（ｃ）由于修改、中止、取消、废除或放弃与联合公司建立有关的法律，制度和规定，而对联合公司履行其项目协定中义务的能力产生实质性的不利影响。
（ｄ）借款人或任何其他权力机构采取解散或撤销联合公司，或中止其业务活动的任何行动。
（ｅ）（ｉ）在本段（ｉｉ）部分所述的前提下：
（Ａ）如果根据协议提供的条款，联合公司享有的为项目筹资而提取或获得任何贷款或投资资金的权力受到全部或部分的中止、取消或终止，或
（Ｂ）贷款的任一部分在规定偿还期之前到期偿付。
（ｉｉ）本段（ｉ）部分将适用，除非借款人或联合公司能使银行相信：
（Ａ）该中止、取消、终止或提前到期不是由于联合公司未履行协议下的义务所致；以及（Ｂ）联合公司能按与项目协定下其承担义务相同的条款和条件，从其他渠道获得项目所需的足够的资金。
５．０２ 根据通则第７．０１节（ｈ）款的规定，补充规定以下事项：
（ａ）发生本协定第５．０１节（ａ）段规定的情况，并在银行向借款人发出通知后持续存在达六十天之久；
（ｂ）发生本协定第５．０１节（ｃ）、（ｄ）段所述的情况；以及
（ｃ）在５．０１节（ｅ）（ｉｉ）段为附加前提的情况下，发生本协议该节（ｅ）（ｉ）（Ｂ）段所述的情况。
第六条 生效日期；终止
６．０１节 在通则第１２．０１节（ｃ）款的含义范围内，规定下列情况作为本贷款协定生效的附加条件，即：
（ａ）借款人的国务院已批准本贷款协定；
（ｂ）借款人和联合公司已签订转贷协议。
６．０２节 在通则第１２．０２节（ｃ）款的含义范围类，规定下列情况作为补充事项，包括在准备向银行提交的法律意见或法律意见书内：
（ａ）项目协定已得到联合公司的正式批准或核准，从而其条款对联合公司具有法律上的约束力；
（ｂ）转贷协议已由借款人和联合公司正式批准或核准，从而其条款对借款人和联合公司具有法律上的约束力。
６．０３节 兹确定本协定签字后九十（９０）天为通则第１２．０４节中所要求的日期。
第七条 借款人的代表；地址
７．０１节 根据通则第１１．０３节的要求，借款人的财政部长被指定为借款人的代表。
７．０２节 根据通则第１１．０１节的要求，兹确定以下地址：
借款人方面：
中华人民共和国
北京 １００８２０
三里河
财政部
电报挂号：ＦＩＮＡＮＭＩＮ
用户电传号码：２２４８６ ＭＦＰＲＣ ＣＮ Ｂｅｉｊｉｎｇ
银行方面：
美利坚合众国
华盛顿，哥伦比亚特区 ２０４３３
西北区Ｈ街１８１８号
国际复兴开发银行
电报挂号：ＩＮＴＢＡＦＲＡＤ Ｗａｓｈｉｎｇｔｏｎ，Ｄ．Ｃ．
用户电传号码：
２４８４２３（ＲＣＡ），８２９８７（ＦＴＣＣ），６４１４５（ＷＵＩ）或１９７６８８（ＴＲＴ）
本协定的缔约双方，通过其各自正式授权的代表，于上述日期，在美利坚合众国哥伦比亚特区，以各自的名义在本协定上签字，以昭信守。
注：附件一、二、三略。
中华人民共和国 国际复兴开发银行东亚
授权代表 及太平洋地区副行长
李道豫 高特姆·卡奇
（签字） （签字）
投资性房地产评估指导意见（试行）
财政部
投资性房地产评估指导意见（试行）
第一章 引言
第一条 为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，制定本指导意见。
第二条 本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
第三条 本指导意见所称投资性房地产评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。
第四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。
第二章 基本要求
第五条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误，不得以预先设定的价值作为评估结论。
第六条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。
注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。
第七条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。
第八条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。
第九条 注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求，合理确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。
第十条 注册资产评估师应当知晓，当符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。
第十一条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。
注册资产评估师应当要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺，并对权属资料进行必要的查验。
第三章 评估对象
第十二条 注册资产评估师应当知晓会计准则中投资性房地产的分类，并参照以下会计准则的要求，明确评估对象：
（一）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
第十三条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当知晓评估对象对应的是个别建筑物单元，还是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。
当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的组成部分时，注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对投资性房地产价值的影响。
第四章 评估方法
第十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件，恰当选择评估方法。
第十五条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。
第十六条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时，应当建立价值可比基础，细化相关比较因素，包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等，明确相关指标参数内涵。
第十七条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当对企业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费用进行分析，合理判断租金收益与相应费用的匹配性，合理确定净收益。
投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分，不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目，并应当恰当考虑免租期和租金收取方式的影响。
第十八条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。
注册资产评估师应当关注租约的合法、有效性，了解实际履行状况。对合法、有效并实际履行的租约，预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金。当约定租金与市场租金水平存在较大差异时，应当分析其原因，并进行充分披露。
第十九条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限。
第二十条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当合理确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。
第二十一条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。
注册资产评估师应当关注已出租的建筑物的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。如果会计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类，或者在评估结论中扣除土地使用权的价值，并在评估报告中进行必要的披露。
第二十二条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。
第二十三条 注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。
第五章 评估披露
第二十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当在履行必要的评估程序后，根据《资产评估准则──评估报告》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》编制并由所在评估机构出具评估报告，进行恰当披露。
第二十五条 注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息，使评估报告使用者，包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等，完整了解评估过程、合理理解并恰当使用评估结论。
第二十六条 注册资产评估师在评估报告中应当重点披露以下内容：
（一）评估对象的具体描述，包括总体情况和主要特点等；
（二）评估对象的权属状况、使用状况及租约信息；
（三）价值类型的定义及其与会计准则的对应关系；
（四）评估方法的选择过程和依据，评估方法的具体运用；
（五）评估假设，主要包括：已签租约是否合法、有效；已签租约是否实际履行，是否会改变和无故终止；已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变；
（六）关键性评估参数的来源、依据和测算过程等；
（七）是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。
第二十七条 当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。
第六章 附则
第二十八条 本指导意见自2010年7月1日起施行。
